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2019年
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房价上涨,又少掉了一个前提!

2019-10-28 主编:诚信在线 点击次数 :

房价上涨,又少掉了一个前提!

时间:2019年10月25日 14:57:12 中财网

  1.我们还能用60-70年前的指标,去看待今时今日的市场吗?

  2.抛开城市化质量,城市化率没有任何意义。

  3.大城市的小房间,装不下你丰满的灵魂。而你的卑微钱包,也配不上大城市高贵的房价。

  国庆期间我去了一趟内蒙赤峰,在车上和司机师傅聊天。

  “你们赤峰老城区的房价1万多一平米,当地还有人买吗?”

  “当然有,周边县乡的人,如果不在市区买套房,都娶不到媳妇的。”

  管中窥豹,城镇化似乎仍然支撑着中国的房产市场。

  2018年,中国的城镇化率为59.58%,研究者们也总是喜欢拿这个类比1957年的日本,上世纪40年代的美国,80年代的韩国。

  认为城镇化能够消化大量的库存,城镇化上行的趋势能够为房地产提供强力的支撑。

房价上涨,又少掉了一个前提!


  ▲1940年的波士顿市中心
  但当我们将视线从这根管中移开,去观察过去数十年全球范围的城镇化和房产市场,就会发现城镇化早已不是那个城镇化,同样的数字背后代表的意义截然不同。

  巨变之下,我们还能用60-70年前的指标,去看待今时今日的市场吗?在今天这个时代,城镇化对房地产市场究竟意味着什么?

  在下边的文章中,我试着回答这两个问题,问题的答案也是我从业来的一些思考和总结,发在这里算抛砖引玉吧。

  城市内部差距越来越大
  众所周知,到城里去,改变人生的命运,这曾经是一代人的执念。

  1950年,那时全世界只有25.56亿人口。那一年,全世界只有7.51亿“城里人”。这些“城里人”还大多属于发达国家。

  2009年,世界城市人口首次超越了农村人口。

  而到了2018年,全球的76.3亿人口中,已经有42亿来自于城市。

房价上涨,又少掉了一个前提!


  城市的人口规模变大了,可是城市中人与人的差距也在变大。

  横亘在城市与城市之间,社区与社区之间的不平等隔离,甚至比1950年时城市和农村的差距还要大。

  70年前,30年前,乃至10年前,我们都可以说,城镇化支撑了房地产市场的发展。

  而到了上行通道逐渐收窄的今天,尽管很多地方的人还在持续进城,但他们恐怕很难再支撑城市商品房市场的发展了。

  城市化率,一个失去意义的数字
  如果我们不去对比日韩,而去对比拉美和南亚,对这个问题便会有更直观的认知。

  1965年的时候,美国的城市化率已经达到了70%,巴西的城市化率逼近50%,而中国和印度还处在20%以下。

  而到了2010年,巴西的城市化率早已领先美国,达到了84.34%。印度呢?仅仅是31%。中国在2010年的城市化率也不过是47%。

房价上涨,又少掉了一个前提!


  可即便数字如此,也没有任何人会真的觉得巴西的城市化水平比美国乃至中国高,所谓的城市化率,这里彻底异化成了一个统计符号。

  我曾实地考察过全世界城市化率最高的国家之一阿根廷,以及世界上城市化率最低的国家之一斯里兰卡。

  早在2006年,阿根廷的城市化率就已经达到了90.2%,2018年的最新数据则是91.9%。

  如此之高的城市化率背后的现实是怎样的呢?

  是无数找不到工作、无法负担城市生活的穷人,更是数不尽的人口密集、犯罪频发的贫民窟。

  布宜诺斯艾利斯的华人朋友开过这样的玩笑:当你走进一个贫民窟,会有人热情的问候你,“冬天这么冷,我给你留双袜子吧。”然后,在那度过一个冬天之后,你就真的只剩下袜子了。

  贫民窟中堆砌着从全国各地涌入到首都讨生活的人,还有很多生于斯、长于斯的贫二代乃至贫三代。

  城市已然被折叠,跟这里的人聊过后,你便会得出以下结论:
  这里的穷人,终其一生都跨不过城市内的“隔离”,我们理解的房产市场早已和他们失去了联系。

房价上涨,又少掉了一个前提!


  ▲阿根廷31号贫民窟,被浪漫的称为Villa
  再来看斯里兰卡,2007年,这个国家的城市化率是18.27%,而到了2018年这个国家的城市化率仍旧只有18.5%。

  从数据来看,这是一个城市化基本停滞了的国家。

  可是,当你在工作日的早晨站在市中心的车站,你能够看到周边乡镇的年轻人,西装笔挺地挂在火车上,到市中心的国际贸易中心上班。

房价上涨,又少掉了一个前提!


  这个时候你便会明白,尽管表层数据没有增长,但斯里兰卡农村的年轻人,是有希望进城买房的,是会有这么一天的。在这里,城市房产市场的购买力,是在向农村地区扩散的。

  所以,对比下来,我的结论很简单也很粗暴,那就是抛开城市化质量,城市化率没有任何意义。

  中产才是房产市场的支撑
  城市的发展速度能够承载如此多的新增人口吗?城市的就业能够承载如此多的劳动人口吗?城市的教育和医疗能够让孩子学有所成,让老人老有所依吗?疯狂涌入大城市的人口,他们能够居有定所吗?他们承担得起吗?

  城市能够消化足够多的人口,城市的拆迁改造能够打破贫困和富裕之间的隔离,这是我们过往的经验。

  而当上行通道开始收紧,很多的国家用了整整80年都没能消化过载的城市人口。

房价上涨,又少掉了一个前提!


  ▲巴西贫民窟
  直到这篇文章截稿的前一天晚上,一位业内同仁仍然在跟我争论某个城市的房产市场,他认为:人口数量、人口密度如此之高,那个城市的房产市场一定前途似锦。

  而在我看来,随着城市化达到一个阶段,只有城市中产人口规模,城市中产率的增长,才是决定城市房产市场未来的核心。

  中国现在有2.88亿在城市务工的农民工。很多行业人士乐观地认为,随着这2.88亿人的购房需求的消化,商品房过剩库存的积压能够解决。

  基于这个观点,前些年我们见过很多关于去库存乐观的估算。

  然而,2013年,在务工地自购住房的比例仅为0.9%,2014年为1%,2015年为1.3%。

  现在,我们的统计指标换成了进城农民工户中,购买住房的比例。2018年,这个数字是19%,与上一年持平。

  所以,你会看到,缺乏增长通道的人口规模,对于房产市场来说只有长期负担,没有长期红利。

  一个城市的房价不涨反跌,不是人口不涨了,是城市的中产规模不涨了,甚至城市的中产都在逃离了。

  这不是我的城市。

  这是过去一年,我在北京网约车上听过的最多的一句话。

  我拼死拼活留在这里,只是为了孩子。

  这是一位在二线城市打拼的粉丝朋友给我的留言。大城市的小房间,装不下你丰满的灵魂。而你卑微的钱包,也配不上大城市高贵的房价。

  听,这种冲突撞击的轰鸣声,正是下一个时代敲响的钟声。(功.夫.财.经)

  中财网

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